보증금·월세 상호전환이란
공공임대주택의 임대조건은 보통 "기본 임대보증금 + 기본 월임대료"로 공고됩니다. 대부분의 공고문은 여기에 더해 입주자가 원하면 보증금과 월임대료를 서로 바꿀 수 있다는 조항을 둡니다. 목돈이 있는 사람은 보증금을 더 내고 매달 내는 월세를 줄일 수 있고, 목돈이 부족한 사람은 보증금을 줄이는 대신 월세를 더 낼 수 있습니다.
계산 방법
전환에 쓰는 식은 단순합니다.
- 보증금을 올릴 때: 줄어드는 월임대료 = 추가 보증금 × 전환이율 ÷ 12
- 보증금을 내릴 때: 늘어나는 월임대료 = 줄인 보증금 × 전환이율 ÷ 12
예를 들어 전환이율이 연 6%라면 보증금 1,000만 원은 1년에 60만 원, 한 달에 5만 원의 월세와 같은 값으로 칩니다. 기본 조건이 보증금 5,000만 원·월 30만 원인 집에서 보증금을 1,000만 원 올리면 보증금 6,000만 원·월 25만 원이 됩니다. 위 계산기의 처음 값이 바로 이 예시입니다.
공고문에서 찾아야 할 것
- 전환이율 — "임대보증금과 월임대료의 상호전환" 같은 제목 아래 적혀 있습니다. 올릴 때와 내릴 때의 이율이 다를 수 있으니 둘 다 확인하세요.
- 전환 한도 — 보증금을 무한정 올릴 수는 없습니다. "월임대료의 ○○%까지" 또는 "최대 ○○만 원" 같은 한도가 있고, 주택형마다 금액이 따로 적혀 있기도 합니다.
- 전환 단위와 신청 시기 — 100만 원·1,000만 원 단위로만 바꿀 수 있거나, 계약할 때만 신청할 수 있는 경우가 있습니다.
보증금을 올리는 게 유리할 때
핵심은 전환이율과 내 돈의 금리를 비교하는 것입니다. 보증금으로 넣은 돈은 이자를 받지 못하는 대신 월세를 줄여 줍니다. 그러니 전환이율은 "보증금이 벌어 주는 수익률"과 같습니다.
- 가진 돈을 예금에 두면 받을 이자율보다 전환이율이 높다면, 보증금을 올리는 편이 낫습니다.
- 보증금을 올리려고 대출을 받는다면, 대출 금리가 전환이율보다 낮을 때만 이득입니다.
- 반대로 전환이율이 대출 금리보다 낮다면, 보증금을 줄이고 월세를 내면서 그 돈으로 대출을 갚는 쪽이 나을 수 있습니다.
보증금 일부를 대출로 마련한다면
보증금을 내 돈과 대출로 나눠 채우는 경우가 많습니다. 이때 비교해야 하는 것은 월세가 아니라 한 달 주거비 = 월임대료 + 대출이자입니다.
예를 들어 내 돈이 3,000만 원이고 전세대출 금리가 연 4%라고 해 봅시다. 보증금 5,000만 원·월 30만 원 조건이면 2,000만 원을 빌려 대출이자가 월 약 6만 7천 원, 한 달 주거비는 약 36만 7천 원입니다. 전환이율 6%로 보증금을 1,000만 원 올려 6,000만 원·월 25만 원으로 바꾸면 3,000만 원을 빌려 대출이자가 월 10만 원, 한 달 주거비는 35만 원이 됩니다. 월세는 5만 원 줄지만 대출이자가 3만 3천 원 늘어, 실제로 아끼는 돈은 월 1만 7천 원입니다.
내 돈이 충분해 대출 없이 보증금을 올릴 수 있다면, 그 돈을 예금에 두었을 때 받을 이자를 포기하는 셈입니다. 계산기에 예금 금리를 넣으면 이 포기한 이자까지 비용에 더해 비교합니다.
보증금은 나중에 돌려받는 돈이라 갑자기 목돈이 필요해질 가능성도 함께 따져 봐야 합니다. 계산기는 단순 비교이며, 대출 한도와 심사, 중도상환수수료, 세금은 넣지 않았습니다. 전세대출은 보증금의 일정 비율까지만 나오는 경우가 많으니 은행에 먼저 확인하세요.
자주 묻는 질문
계약하고 나서도 바꿀 수 있나요?
공고와 기관에 따라 다릅니다. 최초 계약 때만 허용하거나, 갱신 계약 때 다시 정할 수 있게 하는 경우가 있습니다. 공고문의 상호전환 조항과 계약서를 확인하세요.
갱신하면 보증금과 월세가 다시 오르나요?
갱신 때 임대조건이 조정될 수 있고, 그때 전환한 비율대로 다시 계산되는 경우가 많습니다. 갱신 조건은 해당 기관의 안내를 따르세요.
여기집에 있는 임대조건으로 바로 계산할 수 있나요?
여기집의 공고와 단지 페이지에서 기본 보증금과 월임대료를 확인한 뒤 이 계산기에 넣으면 됩니다. 전환이율은 공고문 원문에서 확인해 주세요.